Anteproyecto cerrado
vs presupuestos estimados.
Cuánto te cuesta la diferencia.

La respuesta corta

Cuando pides tres presupuestos a tres constructoras distintas para la misma obra, la dispersión típica entre la oferta más cara y la más barata se sitúa entre el veinticinco y el cuarenta por ciento. Y aún así, ninguna de las tres está midiendo lo mismo: cada una asume calidades distintas, mediciones distintas y supuestos distintos sobre lo que está oculto. No son comparables.

Un anteproyecto cerrado firmado por arquitecto colegiado entrega lo contrario: una medición única, una memoria de calidades común con marcas y modelos, un desglose de partidas por capítulos, un presupuesto vinculante y un cronograma. Sobre ese pack, cualquier constructor serio puede ofertar de forma comparable. Lo que hasta entonces eran tres aproximaciones distintas se convierten en tres ofertas reales sobre el mismo trabajo.

El coste del anteproyecto en Arqexia oscila entre los 1.800 € y los 3.500 € sin IVA según nivel de obra. El sobrecoste de elegir una oferta estimada "barata" sin anteproyecto suele ser de entre 8.000 € y 25.000 € en imprevistos durante la ejecución. La aritmética se cuenta sola.

Qué es exactamente un "presupuesto estimado"

El presupuesto estimado es lo que recibes cuando llamas a tres constructoras de Madrid pidiendo oferta para reformar tu piso. El proceso típico tiene cuatro pasos. Visita rápida de treinta a sesenta minutos al inmueble. Dos o tres días de oficina haciendo cuentas con experiencia previa de obras parecidas, sin medición real. Un Excel o un PDF con un total cerrado y conceptos genéricos: "cocina", "baños", "instalaciones eléctricas", "fontanería", "pintura". Y una llamada o reunión donde el comercial te explica el número.

Lo que rara vez aparece en un presupuesto estimado: medición real partida a partida, marcas y modelos de los acabados, separación clara entre PEM, BI y GG (lo desarrollamos en el artículo de PEM, PEC, beneficio industrial e IVA), supuestos sobre instalaciones ocultas declarados explícitamente, cláusula clara de qué pasa si aparece algo durante demolición.

Es un formato cómodo para el constructor: cero responsabilidad sobre los detalles, total flexibilidad para facturar extras durante obra. Y peligroso para el cliente: la cifra inicial es engañosamente baja porque deja fuera todo lo que "ya se verá".

Qué es un anteproyecto cerrado en Arqexia

El anteproyecto cerrado entrega un pack documental completo, firmado por arquitecto colegiado, sobre el cual cualquier constructor puede ejecutar la obra sin volver a medir. Lo que va dentro:

• Visita técnica medida de dos a tres horas en obra: medición láser, fotografía interior completa, captura 360°, inspección de instalaciones a la vista, entrevista de usos contigo.
• Plantas de estado actual con cotas reales — no copia del catastro o del arquitecto original.
• Plantas de propuesta con la nueva distribución, cotas y leyenda de calidades.
• Memoria de calidades con marcas y modelos de cada acabado, no descripciones genéricas.
• Renders fotorrealistas de los espacios principales (de tres a seis según nivel) — lo que va a ver tu pareja, tu socio o tu cliente final antes de aprobar la obra.
• Presupuesto desglosado por capítulos con PEM, BI y GG explícitos, IVA aparte. La pieza central del documento.
• Cronograma de obra con hitos clave y plazo total.

Lo que cuesta esta pieza está publicado en la página del anteproyecto: 1.800 € para Nivel 1 hasta 120 m², 2.500 € para Nivel 2 hasta 150 m², 3.500 € para Nivel 3 hasta 200 m². Sin IVA. Para superficies superiores o reformas de alta gama, presupuesto a medida.

Por qué tres presupuestos estimados no se pueden comparar

Aunque parezca lo contrario, los tres números totales no te dicen lo que parecen decir. Hay cuatro motivos técnicos que los hacen no comparables.

Uno · cada constructor mide distinto. Sin pliegos comunes, cada uno toma metros propios. Uno asume que la cocina tiene 12 m², otro asume 14, un tercero ni la mide y la lleva por ojo. Sobre 20 partidas, los pequeños desajustes acumulados pueden suponer 5-10 % de error.

Dos · cada uno asume calidades distintas. Cuando el cliente no especifica marca de sanitarios, suelo, carpintería o mecanismos, cada constructor mete lo que cree razonable según su gama habitual. Uno calcula con Roca cerámica, otro con Cosentino encimera, un tercero con cualquier mayorista chino. Pareciendo lo mismo, son obras diferentes.

Tres · supuestos distintos sobre lo oculto. Lo que está detrás del pladur o bajo el suelo no se ve en visita. Cada constructor asume distintamente: uno dice "la fontanería está bien", otro dice "hay que rehacerla" y la presupuesta entera, un tercero la deja como partida abierta. La cifra final cambia hasta 15 % por ese único concepto.

Cuatro · cada uno aplica su propio margen y estructura de costes. El constructor pequeño con cuadrilla propia tiene GG bajos (10-13 %) y BI moderado. El constructor con oficina y comerciales tiene GG altos (15-18 %) y BI más alto. Misma obra, distinta estructura, distinto precio.

Caso real anonimizado · 100 m² N2 en Chamberí

Es un caso que vemos cada pocos meses. Cliente con piso de 100 m² en Chamberí, reforma N2 (integral sin estructura), pide tres presupuestos a tres constructoras distintas. Decide por la oferta más barata. Esto es lo que pasa.

Cómo leer este caso. El cliente que eligió la oferta A creyendo ahorrar 30.000 € respecto a la oferta C terminó pagando solo 7.000 € menos que la oferta C original — y mucho más que la oferta B intermedia. Si hubiera contratado un anteproyecto cerrado de Arqexia (2.500 € sin IVA, Nivel 2), habría tenido el número firme desde el primer día y los tres constructores habrían ofertado sobre la misma medición. El presupuesto del anteproyecto suele alinearse con la oferta intermedia porque parte de mediciones reales — no de las más optimistas (la A) ni de las más conservadoras (la C).

Cómo el anteproyecto cierra el descontrol durante obra

El mecanismo es sencillo y queda documentado en el contrato cuando Arqexia construye. Mediciones reales por partida significa que los desajustes acumulados no aparecen al final, aparecen al medir y se ajustan antes de cerrar el número. Supuestos sobre instalaciones ocultas declarados explícitamente significa que cuando algo sale a la luz, ya estaba contemplado o estaba marcado como "a verificar tras demolición" con coste declarado de revisión.

Y la cláusula de revisión de precios funciona en una sola dirección: solo si aparece un hallazgo estructural o de instalaciones que no era detectable en visita técnica previa, se documenta la variación contra la partida original con coste de mercado y autorización por escrito del cliente antes de continuar. No hay ajustes al alza por sorpresa, no hay extras facturados sin pasar por contrato.

Si finalmente Arqexia no construye, el pack sigue siendo igual de útil: cualquier constructor serio que reciba el anteproyecto tiene la base para ejecutar la obra sobre las mismas mediciones y supuestos. Y el cliente puede comparar tres ofertas que sí son comparables sobre ese pack.

Comparativa lado a lado

Cuándo merece la pena anteproyecto cerrado y cuándo no

No todo encargo necesita anteproyecto. Cuatro escenarios donde siempre se amortiza con creces:

• Reformas por encima de 50.000 € de PEC: el coste del anteproyecto es proporcionalmente bajo y el riesgo de descontrol es alto.
• Reformas con instalaciones a renovar (eléctrica completa, fontanería entera, climatización nueva): es justo donde más desviación encontramos en presupuestos estimados.
• Compras desde fuera de España o casos donde no vives cerca del inmueble: necesitas un documento firmado para tomar decisiones a distancia con seguridad.
• Plazos críticos (cierre de hipoteca, cesión, fecha de mudanza acordada): un anteproyecto cerrado define cronograma vinculante; un presupuesto estimado no.

Y un escenario donde puede no ser necesario: reforma cosmética simple por debajo de 30.000 € de PEC, sin tocar instalaciones, en piso que ya conoces bien, con constructor de confianza demostrada en obras anteriores. Ahí el anteproyecto es un lujo controlado, no una necesidad.

Qué NO entrega el anteproyecto y conviene saber

Tres cosas claras sobre el alcance del producto.

No es proyecto de ejecución. El anteproyecto fija idea, calidades y número. El proyecto de ejecución es el siguiente escalón: planos técnicos de detalle, memoria constructiva, pliegos, cumplimiento normativo (CTE, DB, reglamentos de instalaciones) — necesario para solicitar licencia de obra mayor. Se contrata aparte.

No incluye licencia ni ICIO. La gestión de licencia urbanística y el pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (4 % del PEM en Madrid capital) son responsabilidad del cliente como propietario solicitante. El anteproyecto entrega los datos para tramitarlo, no la tramitación misma.

No incluye interiorismo ni decoración. Arqexia firma proyecto técnico y dirección de obra. La decoración interior (mobiliario suelto, textiles, arte) la elige el cliente o la firma de interiorismo aparte que el cliente decida contratar. Cuando hay coordinación con interiorista, se hace en encargo independiente.

Preguntas frecuentes