Qué hay detrás
de ese piso.
Antes de firmar.

Es la pregunta más útil de todas, y su respuesta define el producto: ese es precisamente el valor. Pagas el informe para no comprar el piso equivocado. Hemos frenado compras donde el comprador, de no haber parado, habría firmado una reforma imposible por licencia, una derrama inminente o un sobrecoste de 60.000 € no contemplado. Si nuestro informe te dice NO, has gastado el 0,2% del piso para no gastar el 20%.

Sí, y es un uso inteligente del producto. Cuando el encargo son dos inmuebles en paralelo aplicamos tarifa combinada — se abarata la segunda unidad porque compartimos análisis de zona y documentación urbanística. Nos lo dices al solicitar y te pasamos presupuesto conjunto antes de confirmar.

Ocurre, sobre todo en ventas por particular o en pisos ocupados. Tenemos dos protocolos. Uno: acompañamiento discreto como "una persona de confianza" del comprador en segunda visita, con apuntes hechos en el móvil. Dos: modalidad remota basada en fotos, vídeo que grabas tú con una pauta nuestra, catastro, planos del edificio y comparables. No es ideal, pero en Madrid lo resolvemos cada pocos meses y sale un informe defendible, con cláusula de ajuste para cuando tengas acceso pleno.

Lo firma arquitecto colegiado, con su número de colegio y póliza de responsabilidad civil profesional en vigor. No es un PDF hecho por un asesor genérico ni un informe automatizado: es un documento técnico con autoría y responsabilidad reconocibles. Eso es lo que te permite presentarlo a banco, a socio o al propio vendedor con peso real.

No, y conviene que lo sepas antes. Lo nuestro es el ámbito técnico, urbanístico y económico: estado real del inmueble, licencias, reforma posible y coste. Vicios ocultos en sentido jurídico, cargas registrales y acuerdos de comunidad los trabaja tu abogado con la nota simple y las actas de junta. Lo que sí hacemos es señalarte en el informe qué debes pedir a tu abogado con nombre y apellido — no en abstracto.

No negociamos por ti, pero el informe es prácticamente un dossier de negociación. Incluye coste de reforma detallado, riesgos técnicos señalados y referencias de mercado de la zona citadas. Clientes nuestros han llegado a la mesa con el informe en la mano y rebajado entre 15.000 y 40.000 € el precio de oferta. Esa es la conversación que el informe abre.

Depende de la agenda de la semana. Trabajamos con capacidad limitada y no abrimos más informes de los que podemos cerrar bien (ver "Cómo admitimos encargos"). Si hay slot, arrancamos el mismo día. Si no, te damos la fecha concreta y valoramos contigo si tu plazo de arras admite espera, o si conviene ampliar ese plazo con el vendedor — suele ser perfectamente razonable cuando la razón es un informe técnico.

El informe entrega horquilla — mínimo y máximo — con los supuestos que la sostienen. El anteproyecto, que es el paso siguiente, entrega presupuesto cerrado con desglose. Si al pasar del informe al anteproyecto aparece una circunstancia que mueve la horquilla (una estructura que no se veía, una licencia más compleja de lo previsto), lo declaramos por escrito antes de firmar nada. Contratar la obra es una decisión que tomas tú con un presupuesto cerrado en la mano, no con una estimación. Esa es justamente la razón de hacer los dos escalones en ese orden.

Sobre la imputación. Si construimos contigo en los 6 meses siguientes a la entrega del informe, el importe pagado se descuenta íntegro del primer pago de la obra. Sin tope, sin letra pequeña. Pero la imputación solo se activa si efectivamente ejecutamos la obra juntos. Si finalmente la obra no la hacemos contigo — porque al ver el alcance no encaja por nuestra parte (capacidad, agenda, tipología) o porque tú decides ir con otro constructor — el informe es tuyo: el trabajo está hecho y vale como entregable independiente, firmable con banco o con cualquier constructor que tú elijas. No hay devolución en metálico — el informe ya tiene valor propio. Sobre el IVA. Todos los precios que ves en la web son sin IVA. Al cobrar añadimos el IVA español según la normativa vigente (tipo general 21% para servicios profesionales). Aparece desglosado en factura para que puedas deducirlo si compras como sociedad o profesional.

El informe lleva IVA español estándar y se factura igual que a residente. Si compras como persona física no-residente para uso propio o alquiler, no hay particularidades operativas. Si compras a través de sociedad española o extranjera, la factura se emite a la sociedad y sigue siendo deducible fiscalmente como gasto preparatorio del proyecto. La imputación íntegra al primer pago de obra — si decidimos ejecutar conjuntamente en los 6 meses siguientes — se aplica igual en cualquier caso. Si finalmente la obra no la hacemos juntos, el informe es tuyo: el trabajo está hecho, no hay devolución en metálico.

Para arrancar bien hacen falta tres cosas: enlace al anuncio o dirección del inmueble, documentación disponible (nota simple si ya la tienes, planos si los hay, fotos que hayas tomado) y modalidad confirmada. Si estás en modalidad remota, añadimos un guión breve para el vídeo que tú o tu contacto en Madrid grabaréis en la visita. El reloj de los 5 días laborables empieza con estas tres cosas en nuestra mesa — no antes, para no prometer plazos que no dependen de nosotros.

No, ni lo pretende. No es una tasación (no vale como garantía hipotecaria ante banco) ni una ITE/IEE (no cumple la obligación municipal cuando esta aplica al inmueble). Es un documento técnico firmado de due diligence pre-compra. Su fuerza está en la decisión, no en el trámite: te dice lo que te diría un arquitecto amigo si entrara contigo a ver el piso, pero por escrito y con nombre detrás.