Llevamos la obra.
Con todo el cumplimiento
documental dentro.

Tres cosas. Una, firmamos como Dirección de Ejecución de Obra con responsabilidad civil profesional en vigor — eso es el mínimo común, lo damos por hecho. Dos, montamos encima el Protocolo Arqexia, que mantiene al día en un único sitio el cumplimiento documental de todos los intervinientes (trabajadores, subcontratas, materiales, certificados, cronograma). Tres, el cliente tiene visibilidad en vivo del estado de esas capas — no depende de preguntar por email. Lo que aporta el Protocolo no es más dirección: es trazabilidad operativa que la mayoría de direcciones no tiene — o tiene dispersa en cuarenta carpetas distintas.

Sí, es nuestro carril B. Firmamos como DEO con el proyecto que traes — autoría y dirección son figuras separadas en la normativa española y es perfectamente legal y habitual que las firme cada una un profesional distinto. Antes de aceptar, revisamos el proyecto y pliegos: si detectamos puntos que pueden generar conflicto de dirección (indefiniciones graves, incumplimientos normativos evidentes), los señalamos por escrito antes de firmar el encargo. No dirigimos proyectos que no podemos defender.

No. El Protocolo es un método documentado — plantillas, procedimientos y disciplina operativa — que nuestro equipo mantiene al día con herramientas empresariales estándar bien orquestadas. Lo que ves como panel único es el resultado de cruzar documentación de subcontratas, CSS, trazabilidad de materiales y cronograma en un flujo con verificación humana. La ventaja de no depender de software propio es doble: funciona desde el primer día y no obliga a desarrollar ni mantener una plataforma. Lo que vale aquí es la disciplina del método, no la tecnología del soporte.

Los honorarios de dirección se calculan como porcentaje sobre el PEM (Presupuesto de Ejecución Material) sin IVA de la obra. Sobre ese porcentaje aplicamos el IVA español según normativa vigente (tipo general 21% para honorarios profesionales) y aparece desglosado en factura. El cobro suele fraccionarse mensualmente a lo largo de la obra, contra certificación. Imputación de pasos previos: si vienes habiendo pagado viabilidad y/o anteproyecto a Arqexia, esos importes se imputan íntegros al primer pago de dirección — el trabajo previo no se cobra dos veces. Si traes proyecto firmado por otro arquitecto (Carril B), no hay imputación previa porque no la ha habido — empezamos desde cero con la dirección.

Sí, cuando por tipología de obra requiere una sola figura coordinadora, la asumimos nosotros dentro del %. Si la normativa aplicable al proyecto exige CSS como figura separada firmada por técnico con titulación específica distinta a la del DEO (caso habitual en obras con contratistas múltiples), la coordinamos nosotros y la subcontratamos con técnico cualificado — ese coste sí va aparte, facturado al cliente con transparencia y sin margen comercial por nuestra parte. En cualquier caso, la obra sale a ejecutar con CSS firmante al día.

Cuota mensual fija escalonada por número de obras activas y PEM agregado del portfolio. Se acuerda con duración mínima (habitualmente trimestral) y revisión trimestral del alcance. El retainer cubre dirección + Protocolo sobre todas las obras activas del cliente; las altas de obra nueva dentro del periodo entran sin suplemento hasta cierto umbral acordado. Para coste unitario de obra, el retainer sale sensiblemente por debajo del % PEM cuando hay tres o más obras en paralelo. Los números concretos se cierran al ver portfolio real — no hay tarifa pública porque depende del mix.

No entra en obra. Tan simple y tan estricto: sin pack documental completo, el operario no empieza a trabajar. Si la subcontrata ya estaba en obra y pierde el cumplimiento (vencimiento de seguro, baja de formación, impago), activamos procedimiento documentado: aviso al constructor, plazo de subsanación tasado, parada de la actividad afectada si no se resuelve. Lo vemos también como protección del cliente frente a responsabilidad solidaria — si aparece una inspección y hay alguien trabajando sin estar en regla, los costes y riesgos recaen sobre la cadena entera. Mantenerlos fuera si no cumplen es lo que protege al cliente.

Sí, siempre y cuando el constructor acepte trabajar bajo el Protocolo — cumplimiento documental completo de sus subcontratas, entrega de pack antes de pisar obra, trazabilidad de materiales y actas semanales. Los constructores serios no tienen problema con esto; los que sí lo tienen son precisamente aquellos que un cliente querría evitar. La firma del encargo de dirección es contractualmente independiente de la del constructor — podemos dirigir con el constructor que elijas, si hay encaje.

Cualquier cambio de alcance o de calidades respecto del proyecto firmado entra como modificación documentada con impacto cuantificado en tres ejes: coste adicional, impacto en plazo y afectación normativa si aplica. Se notifica al cliente por escrito, se aprueba o rechaza por escrito, y solo entonces se ejecuta. Los modificados no aumentan nuestros honorarios — están incluidos como parte de la dirección sobre el PEM revisado, hasta un umbral razonable. Cambios de alcance mayores recalculan el PEM de base.

Cada parte por lo que firma. La empresa constructora responde por sus trabajadores y por los de sus subcontratas en régimen de responsabilidad solidaria. El promotor (o propietario) tiene responsabilidad solidaria subsidiaria cuando no se ha verificado el cumplimiento. Nosotros, como dirección, respondemos por lo que dirigimos. El Protocolo Arqexia está diseñado precisamente para que en una inspección el cliente pueda aportar, en minutos, toda la documentación de cumplimiento de todos los intervinientes — lo que minimiza esa responsabilidad solidaria subsidiaria. No sustituimos la obligación del constructor, pero la hacemos verificable para el cliente.

Sí, con auditoría previa. Cuando la obra ya está en ejecución, hacemos una revisión del estado documental y operativo antes de firmar el encargo — qué subcontratas están dentro, qué pack tienen, qué certificados existen, qué tramos ya están ejecutados y cómo están documentados. De ahí sale un informe de entrada y un plan de subsanación. Si lo detectado es subsanable y el cliente acepta el plan, asumimos la dirección desde ese punto. Si el estado documental es tan deficiente que no podemos responder por lo anterior, lo decimos antes y acotamos nuestra firma al tramo futuro. Honestidad operativa sobre lo que firmamos.