Arquitecto director, DEO y CSS.
Quién firma qué
en una obra en España.

La respuesta corta

Una obra mayor en España exige por norma tres firmas técnicas que son distintas y complementarias. El arquitecto director firma proyecto y dirección facultativa: define qué se va a construir y cómo. El DEO (Director de Ejecución de Obra), habitualmente arquitecto técnico o aparejador, firma la dirección de ejecución material: vigila que la obra se construya según proyecto, controla calidades, mediciones y certificaciones. El CSS (Coordinador de Seguridad y Salud) firma la prevención de riesgos laborales en obra. Cada una protege una cosa distinta y la ley exige las tres.

Qué hace exactamente el arquitecto director

El arquitecto director, colegiado en su Colegio de Arquitectos correspondiente (en Madrid el COAM), firma dos actividades distintas que pueden o no recaer en la misma persona física: el proyecto técnico (proyecto básico y proyecto de ejecución) y la dirección facultativa de la obra una vez se ejecuta.

El proyecto técnico es el documento que define la obra: planos, memoria constructiva, pliegos de condiciones, mediciones, presupuesto, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y demás normativa aplicable. Es el que se presenta al ayuntamiento para solicitar licencia de obra mayor.

La dirección facultativa, una vez aprobada la licencia y arrancada la obra, vigila que la ejecución cumpla con el proyecto: visitas a obra, modificaciones puntuales si el caso lo requiere, libro de órdenes, recepción provisional. Sin firma de dirección facultativa al final de la obra no hay certificado final, y sin certificado final no hay licencia de primera ocupación ni inscripción regular en Registro.

Qué hace exactamente el DEO

El DEO (Director de Ejecución de Obra) es la figura técnica que firma la dirección de ejecución material. Habitualmente la asume un arquitecto técnico o aparejador colegiado en su Colegio Oficial (en Madrid el COAATM). Su misión es de control: que cada partida construida sobre la obra coincida con lo proyectado, que las calidades reales sean las pactadas en pliegos, que las mediciones se ajusten a lo presupuestado, y que las certificaciones mensuales que el constructor pasa al cliente reflejen avance real, no avance imaginario.

El DEO firma el libro de órdenes y asistencias junto con el arquitecto director y el constructor, las certificaciones de obra que sirven de base al pago al constructor, y al final de la obra el certificado de final de ejecución material. Es la figura que más opera en obra del lado del cliente: visitas frecuentes, control de subcontratas, fiscalización del avance.

Qué hace exactamente el CSS

El CSS (Coordinador de Seguridad y Salud) coordina la prevención de riesgos laborales en obra durante la ejecución. La figura está regulada por el Real Decreto 1627/1997 sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción. Es obligatoria siempre que en la obra intervengan dos o más empresas o autónomos al mismo tiempo, lo cual ocurre prácticamente en cualquier reforma con varios gremios (electricista + fontanero + albañil + carpintero, por ejemplo).

El CSS firma el Estudio Básico de Seguridad y Salud (en obras pequeñas) o el Plan de Seguridad y Salud (en obras mayores), el libro de incidencias, y vigila que cada subcontrata que entra a obra tenga su evaluación de riesgos, formación PRL al día, EPIs adecuados, y altas en Seguridad Social. Es lo que protege al cliente (que actúa como promotor) frente a responsabilidad civil y penal por accidente laboral.

Quién firma qué documento, paso a paso

Cuándo son obligatorias las tres figuras y cuándo no

La obligatoriedad de cada figura depende de la calificación urbanística de la obra. La distinción operativa es entre obra menor y obra mayor, y la define el ayuntamiento del inmueble.

Obra mayor (intervención estructural, cambio de distribución importante, ampliación, cambio de uso): exige proyecto técnico firmado por arquitecto director, dirección facultativa, DEO y CSS. Las tres figuras son obligatorias y el ayuntamiento no concede licencia sin la documentación completa.

Obra menor (pequeñas reparaciones, sustitución de acabados sin cambios estructurales, sin afectación de la fachada): puede no requerir proyecto técnico ni DEO obligatorio, pero el CSS sigue siendo obligatorio si hay más de un gremio trabajando a la vez. Conviene verificar siempre la calificación con el ayuntamiento antes de empezar — la línea entre "menor" y "mayor" es estricta y la mala clasificación se paga después con regularizaciones.

Qué pasa si la obra arranca sin alguna firma

Las tres firmas no son trámites opcionales: protegen al cliente tanto como cumplen la ley. Lo que pasa cuando falta alguna:

• Sin arquitecto director y DEO en obra mayor: no se puede tramitar licencia ni obtener certificado final de obra. El inmueble queda como obra clandestina, con problemas para vender, alquilar, asegurar o financiar después. La regularización posterior cuesta más cara y a veces no es posible.
• Sin CSS y con accidente laboral en obra: el promotor (cliente) responde solidariamente con responsabilidad civil y penal por incumplimiento de la normativa de prevención de riesgos laborales. Las indemnizaciones por accidente grave en obra residencial superan habitualmente los 100.000 € — muy por encima del coste de un CSS bien contratado.
• Sin libro de incidencias firmado: la inspección de trabajo levanta acta. Multa típica entre 2.046 y 40.985 € según la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social.

Honorarios típicos de las tres figuras técnicas

Sobre PEM (Presupuesto de Ejecución Material — lo desarrollamos en el artículo de PEM, PEC, BI e IVA), los porcentajes habituales en reforma privada son:

• Arquitecto director (proyecto + dirección facultativa): entre 7 % y 10 % sobre PEM.
• DEO: entre 3 % y 5 % sobre PEM.
• CSS: entre 3 % y 5 % sobre PEM.
• Estudios complementarios (geotecnia, ingeniería específica, eficiencia energética cuando aplica): 1-2 % sobre PEM.

La suma total de las tres figuras técnicas en una reforma típica está entre el 13 % y el 20 % sobre PEM, antes de IVA. En obra pública estos porcentajes están reglados por norma; en privada se negocian caso a caso. Si entra interiorista, suma aparte (5 % mínimo o tarifa fija).

¿Pueden ser la misma persona dos figuras?

En obra de reforma privada, sí, según titulación. Un arquitecto colegiado puede asumir simultáneamente proyecto, dirección facultativa y dirección de ejecución (las tres recae habitualmente sobre la misma persona si la titulación lo permite). En obra nueva grande lo habitual es separar: arquitecto firma proyecto y dirección, arquitecto técnico firma DEO.

Lo que nunca se puede acumular en la misma persona es el CSS con la dirección de obra. La coordinación de seguridad debe ser independiente de la dirección facultativa para evitar conflicto de intereses: si el director firma también seguridad, se autocontrola, y eso la jurisprudencia laboral lo rechaza sistemáticamente. Por eso el CSS siempre va aparte, contratado por el cliente.

Quién contrata cada figura

Las tres figuras las contrata el cliente (propietario o promotor) directamente, no el constructor. Son figuras de control que actúan en interés del cliente, vigilando que el constructor ejecute conforme a proyecto. Incluirlas dentro del paquete del constructor crearía conflicto de intereses: el controlador no puede depender económicamente del controlado.

En Arqexia, cuando construimos, ofrecemos arquitecto director, DEO y CSS como servicios independientes facturables aparte — el cliente puede contratarlos con nosotros, con otros profesionales de su confianza, o con un mix. Cuando Arqexia entra como DEO + CSS sobre proyecto firmado por arquitecto externo, es justo el escenario B2B que más sentido tiene para nosotros: lo desarrollamos en la página de dirección ejecutiva.

Caso típico · reforma N2 de 100 m² en Chamberí

Para fijar el cuadro completo, una reforma N2 estándar (integral sin estructura) de 100 m² en Chamberí, con PEM ajustado de 90.000 €:

• Arquitecto director (proyecto + DF) al 8 %: 7.200 €
• DEO al 4 %: 3.600 €
• CSS al 4 %: 3.600 €
• Subtotal honorarios técnicos: 14.400 € sobre 90.000 € PEM = 16 %
• Más IVA aplicable a honorarios profesionales (21 %): 3.024 € adicionales
• Total honorarios técnicos con IVA: 17.424 €

Es el coste real de tener una obra firmada legalmente, con calidades vigiladas, certificaciones controladas y prevención de riesgos coordinada. La alternativa — arrancar sin firmas y "ya regularizamos después" — sale invariablemente más cara cuando algo se tuerce.

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