Cuánto cuesta reformar un piso en
Salamanca, Chamberí y Justicia.
Madrid 2026.

La respuesta corta, en una tabla

Si vienes con prisa, esto es lo que hay. Rangos en euros por metro cuadrado, sin IVA y sin honorarios técnicos. Más abajo explico cómo se interpretan y qué afecta a la cifra final.

Nivel 1 · Cosmética y renovación de instalaciones puntuales

Nivel 2 · Integral sin intervención estructural

Nivel 3 · Integral con intervención estructural

Importante — qué representan estas cifras y a qué cliente se dirigen. Son rangos de PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata), es decir, lo que el cliente paga al constructor antes de IVA, ya con beneficio industrial y gastos generales del constructor incluidos. Estos rangos sirven a reformas de calidad media-alta estándar en barrio prime madrileño. No incluyen IVA, honorarios técnicos, licencia, ICIO, mobiliario suelto, electrodomésticos no integrados, ni interiorismo de marca. Si te llegan presupuestos por debajo de estos rangos, probablemente estés viendo PEM y le falta sumar lo que cuesta montar la obra de verdad. Para reformas de alta gama, pisos por encima de 300 m² o todo a medida, los rangos son otros — te los doy más abajo.

Y si la reforma es de alta gama o el piso supera los 300 m²

Hay un escalón al que los baremos públicos sencillamente no llegan, y conviene decirlo claro: la reforma de alta gama. El piso señorial de 350 m² en Núñez de Balboa, el palacete de 600 m² recuperado en Almagro, el dúplex de 280 m² en Recoletos donde cada partida es a medida y nada se compra del catálogo cerrado. Aquí no hablamos de gama media-alta tirando hacia premium: hablamos de otra realidad comercial.

En este escalón cada habitación se diseña con criterio de unicidad: ebanistería a medida, mármoles seleccionados de cantera, sanitarios de marca con plazos de importación, climatización oculta por suelo radiante con bomba de calor invisible, iluminación de proyecto con técnico lumínico independiente, domótica integrada de marca premium, carpinterías con maderas nobles tropicales, piedras singulares en suelos y revestimientos, vidrios curvos a medida, herrajes de bronce. El precio €/m² no se calcula con baremo, se calcula con cuadro de partidas individuales y cada una tiene su propio coste.

Rangos orientativos de alta gama · Madrid 2026

Cómo leer estos rangos. Son PEC sin IVA, sin honorarios técnicos, sin interiorismo. El interiorismo de marca grande con catálogos cerrados se factura aparte por proyecto cerrado o por porcentaje sobre el coste final, no se mete dentro del €/m² de obra. Cuando se trata de palacete o piso superior a 400 m² todo a medida, el techo del rango es indicativo: la cifra real se construye partida a partida, no se baremo.

Si tu caso encaja aquí, la conversación que toca no es "cuál es la tarifa", es "cuál es la propuesta a medida que protege tu patrimonio mientras hace exactamente lo que quieres". En ese tramo Arqexia trabaja en encargo personal con valoración individual previa, sin cap publicado, sin catálogo cerrado, en colaboración con el interiorista que tú elijas si lo hubiera, y con confidencialidad documental de los proyectos.

Honorarios técnicos · cómo se calculan en realidad

Los rangos de PEC publicados arriba no incluyen los honorarios de las figuras profesionales que firman cada parte de la obra. Conviene saber cuánto pesan realmente para no llevarse sorpresas, y para entender por qué dos presupuestos que parecen iguales pueden serlo o no según qué firmas estén dentro o fuera.

• Arquitecto director firmando proyecto técnico y dirección facultativa: 7-10 % sobre PEM.
• Coordinador de Seguridad y Salud (CSS): 3-5 % sobre PEM.
• Interiorista cuando el cliente lo contrata aparte: mínimo 5 % sobre PEM, hasta 15 % o más si la firma es de marca con catálogo cerrado.
• Estudios complementarios (geotecnia, instalaciones especiales, certificación energética cuando aplica): 1-2 % sobre PEM.

En la práctica eso significa que una reforma estándar con arquitecto y CSS suma honorarios técnicos del orden del 10 al 14 % sobre PEM (≈ 8 al 12 % sobre PEC). Si entra interiorista, se va al 15 al 25 % sobre PEM (≈ 12 al 21 % sobre PEC). Y si el interiorismo es de marca grande con catálogos cerrados, el techo se descontrola y entra en otra liga sin baremo.

Qué quiere decir cada nivel de reforma

El framework de niveles que usamos en Arqexia separa tres realidades muy distintas detrás de la palabra "reforma". Ponerlas juntas en una sola cifra confunde más que ayuda.

Nivel 1 · cosmética y renovación puntual. Pintura, suelos sustituidos sobre pavimento existente, sanitarios y mecanismos eléctricos renovados, mobiliario de cocina nuevo sobre la misma posición, carpintería interior de obra reciclada o repintada. Las instalaciones se tocan donde toca, no de raíz.

Nivel 2 · integral sin estructura. Toda la fontanería se renueva desde llaves de paso, toda la electricidad se rehace con nuevo cuadro, suelos a cota nueva si hace falta, baños demolidos y rehechos, cocina con nueva ubicación si tiene sentido, carpintería interior nueva, posible cambio de puertas y rodapiés. Los muros de carga no se tocan; los tabiques sí pueden moverse libremente.

Nivel 3 · integral con intervención estructural. Lo anterior, más apertura de huecos en muros de carga, refuerzo de vigas o forjados, recuperación de alturas originales, intervenciones en cubierta plana, sanitas o consolidaciones en edificios antiguos. Aquí entra ingeniería estructural firmando.

Aproximadamente siete de cada diez reformas en Salamanca, Chamberí y Justicia se resuelven en N1 o N2. El nivel estructural es minoritario y suele aparecer cuando se quieren tirar muros para juntar salón con cocina, abrir un pasillo cerrado o recuperar la altura original tapada por un falso techo de los años setenta.

Por qué cada barrio tiene un precio distinto

Salamanca

El barrio donde más cuesta reformar de los tres, por dos motivos acumulativos. El primero, las comunidades de vecinos: muchas fincas señoriales del Distrito de Salamanca tienen normas estrictas sobre horarios de obra, uso del ascensor para escombros y materiales (a veces directamente prohibido), y acceso por portería con presencia obligatoria. Cada una de esas restricciones añade tiempo de obra y, por tanto, coste de cuadrilla. El segundo, las calidades esperadas: el comprador medio que reforma en Núñez de Balboa, Velázquez o Recoletos no busca una solución estándar — busca acabados nobles, sanitarios premium, mármoles o piedras naturales, y eso eleva el techo del rango.

Chamberí

Un escalón por debajo de Salamanca en precio promedio, pero con una varianza mayor por dentro. Convive el edificio señorial pre-1900 (calle Almagro, calle Eloy Gonzalo, partes de Trafalgar) con el edificio moderno de los años sesenta o setenta. Los primeros se acercan a precios de Salamanca; los segundos rebajan el rango porque las instalaciones son más jóvenes y el acabado esperado es más contemporáneo. Si tu piso está en finca pre-1940, espera precios cercanos a Salamanca; si es de los sesenta o más reciente, te mueves en la mitad baja del rango Chamberí.

Justicia

Pisos más pequeños y más densos, en edificios mayoritariamente del XIX o principios del XX. El metro cuadrado tiende a estar en la franja media, pero el coste total de la reforma a veces sorprende a la baja porque la superficie es contenida — un piso de 65 m² en Justicia con N2 puede salir por cifras parecidas a uno de 50 m² en Salamanca. La complejidad técnica suele ser alta (instalaciones obsoletas, suelos con cámaras sanitarias, alturas variables), pero la sofisticación esperada del acabado es menor que en Salamanca.

Qué entra y qué no entra en estos rangos

Lo que casi siempre cuesta más caro de lo previsto

Hay tres familias de partidas que sistemáticamente terminan por encima del primer presupuesto. No por mala fe del constructor, sino porque solo se ven cuando empieza la demolición.

Instalaciones eléctricas en edificios pre-1970. Si el cuadro actual es antiguo, no llega al fondo del piso, o tiene secciones de cable insuficientes, hay que rehacer todo el trazado desde el contador. La diferencia entre "lo veo bien" y "hay que cambiarlo entero" puede ser de 12.000 a 20.000 € en un piso de 100 m².

Bajantes comunitarios viejos. En Justicia y Chamberí hay edificios con bajantes de hierro fundido de los años cuarenta o cincuenta. Si al abrir un baño te aparece una fuga oculta o el bajante está corroído, la intervención obliga a coordinar con la comunidad y puede sumar 4.000 a 8.000 € al presupuesto.

Suelos sobre cámara sanitaria. Frecuentes en plantas bajas o en edificios señoriales. Si el suelo cede o tiene humedades, hay que abrir, sanearlo y rehacer la base entera. Es la sorpresa estructural más común sin serlo formalmente.

Lo que sale más barato de lo que se cree

Por contraparte, hay partidas que la prensa generalista o las inmobiliarias pintan como caras y que en realidad tienen un coste razonable.

Pintura completa. Una mano de imprimación más dos manos de pintura plástica de gama media en un piso completo de 100 m² ronda los 1.500 a 2.500 €, no los 6.000 € que a veces se manejan como referencia. Mecanismos eléctricos básicos. Cambiar todos los enchufes e interruptores de gama media en un piso de 100 m² está alrededor de 800 a 1.200 €, incluido material y mano de obra. Sanitarios estándar. Inodoro suspendido más cisterna empotrada de marca solvente está entre 450 y 700 € instalado, sin necesidad de irse a gamas premium para tener un baño correcto.

Cómo pasar de orientativo a un número real

Estos rangos sirven para conversaciones iniciales, para decidir si entrar a una visita o no, o para calibrar si una oferta de constructora encaja con el mercado. Pero no son un presupuesto. Para cerrar a una cifra firme hace falta visita técnica al inmueble, lectura de pliegos de la comunidad, comprobación de instalaciones y normativa específica de esa finca.

En Arqexia tenemos tres herramientas conectadas para que vayas afinando la cifra según la fase en la que estés:

1. Estimador instantáneo — un cálculo orientativo en segundos, sin registro, en estimador.html. Para hacerte a la idea cuando estás explorando el mercado.
2. Cálculo ajustado en 24h — nos pasas el plano y tres datos básicos, te devolvemos un rango ±10–15 % en menos de un día, gratis. Mismo formulario, sección final.
3. Informe de viabilidad pre-compra — peritación firmada por arquitecto colegiado en cinco días laborables desde alta con documentación, desde 600 €. Es lo que contratas cuando estás cerca de una decisión real. Detalles en viabilidad pre-compra.

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