Fiscalidad inmobiliaria
en Madrid 2026.
La guía que necesitas antes de firmar.

Antes de empezar

Este artículo es una guía técnica orientativa, no asesoramiento fiscal individualizado. Los tipos cambian con cada presupuesto autonómico y cada reforma estatal. Antes de firmar cualquier compraventa, contrato de obra o declaración tributaria, conviene consultar con asesor fiscal habilitado para tu caso concreto. Si compras desde fuera de España, también con tu fiscalista en tu país de residencia para coordinar la doble vía. Lo que sigue te sirve para entender el mapa, no para sustituirlo.

Antes de comprar un piso en Madrid es muy útil tener una peritación pre-compra firmada que cruce estado físico real, encaje normativo y coste de reforma con riesgos detectados. Buena parte de las sorpresas fiscales se anticipan ahí, antes de firmar arras.

La respuesta corta · resumen impositivo Madrid 2026

Al comprar

Cada año como propietario

Al vender

Impuestos al comprar — segunda mano vs obra nueva

El primer cruce que conviene tener claro: vivienda de segunda mano e vivienda de obra nueva tributan de manera distinta, con dos rutas paralelas que no se mezclan.

Segunda mano · ITP del 6 %

Cuando compras un piso que ya ha sido transmitido alguna vez (la inmensa mayoría del mercado madrileño en barrios prime), aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En la Comunidad de Madrid el tipo vigente para 2026 es del 6 % sobre el mayor entre el valor escriturado y el valor de referencia publicado por Catastro. El valor de referencia se introdujo en 2022 y es una cifra que la administración estima como precio de mercado: si tu precio de compra es inferior al valor de referencia, te liquidan ITP sobre el de referencia, no sobre lo escriturado. Conviene comprobarlo en la sede electrónica del Catastro antes de firmar.

Obra nueva · IVA 10 % + AJD 0,75 %

Cuando compras vivienda de primera transmisión (promotor o particular que nunca ha vivido allí en los últimos tres años en algunas excepciones), aplica IVA del 10 % sobre el precio de venta más AJD del 0,75 % en la Comunidad de Madrid. En obra nueva NO aplica ITP. Los garajes, trasteros y locales asociados a la vivienda suelen ir al mismo tipo si se transmiten en la misma escritura; vendidos sueltos sí pueden ir al 21 %.

Otros gastos típicos de la compra

• Notario. Arancel oficial sobre valor escriturado. Para vivienda media en Madrid suele estar entre 600 y 1.500 €.
• Registro de la Propiedad. Similar al notario, entre 400 y 1.000 €.
• Gestoría (opcional, si no quieres tramitar tú). Entre 300 y 600 €.
• Tasación bancaria si financias con hipoteca: 250 a 500 €. La paga el comprador aunque luego algunos bancos la asuman.
• Comisión inmobiliaria si la compra ha pasado por agencia. Suele pagarla el vendedor (3-5 %) pero conviene verificarlo en el contrato de exclusiva.

Impuestos anuales como propietario

IBI · el impuesto recurrente más visible

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la propiedad del inmueble. En Madrid capital el tipo general urbano para 2026 es del 0,456 % sobre valor catastral. Hay tipos diferenciados para inmuebles de uso no residencial (oficinas, comercial) y bonificaciones por familias numerosas o vivienda habitual con renta baja, pero para vivienda estándar se aplica el general.

Para situarlo en cifras concretas: un piso señorial en Salamanca con valor catastral entre 200.000 y 400.000 € paga IBI anual entre 900 y 1.800 €. El valor catastral suele ser inferior al precio de mercado real (típicamente 50-70 %), así que el IBI sobre precio de mercado real ronda el 0,2-0,3 % anual. En cualquier caso es la cifra fiscal recurrente más predecible y la primera que aparece en cualquier ficha de gastos del piso.

Tasa de basuras · reactivada en Madrid en 2025

Madrid eliminó la tasa de basuras en 2009 y la reactivó en 2025 por imposición de la Directiva europea de residuos (Directiva (UE) 2018/851) que obliga a los municipios a financiar la gestión de residuos a través de una tasa específica vinculada al productor. El importe varía según valor catastral del inmueble y suele estar entre 80 y 200 €/año por vivienda. Se cobra junto al IBI o por recibo separado según ordenanza.

Comunidad de propietarios · no es impuesto pero pesa

Las cuotas de comunidad no son impuestos pero son gastos recurrentes importantes que conviene tener calculados antes de comprar. En Madrid prime oscilan entre 80 y 300 €/mes para vivienda estándar, mucho más en edificios con conserje 24h, piscina comunitaria, jardines o servicios añadidos. En edificios señoriales sin reformar pueden venir derramas frecuentes para obras estructurales, ascensor, fachada o saneamiento — uno de los temas que cubrimos siempre en la viabilidad pre-compra.

Si no eres residente fiscal en España

Si vives fuera de España y tienes un piso en Madrid (o estás considerando comprarlo), tu fiscalidad se rige por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y el modelo declarativo correspondiente: el modelo 210. Hay dos escenarios claros y un tercero híbrido.

Si no alquilas el piso (uso propio o vacío)

Aunque no obtengas renta efectiva, Hacienda imputa una renta presunta por el simple hecho de tener el inmueble disponible. La base imponible es el 1,1 % del valor catastral si éste se ha revisado en los últimos diez años, o el 2 % si la revisión es anterior. Sobre esa base se aplica el tipo del 19 % si eres residente UE/EEE o el 24 % si eres residente fuera de UE. Se declara en modelo 210 anual, con plazo entre el 1 de enero y el 20 de diciembre del año siguiente al devengo.

Si alquilas el piso

Declaras los rendimientos efectivos en modelo 210 trimestral, con plazo entre el 1 y el 20 del mes siguiente al final del trimestre (abril, julio, octubre, enero). La base imponible son los ingresos brutos. Como residente UE/EEE puedes deducir gastos necesarios para obtener los rendimientos (IBI, comunidad, intereses de hipoteca, amortización del 3 % anual del coste del inmueble excluido suelo, gastos de reparación). Como residente fuera de UE no puedes deducir esos gastos: tributas sobre ingresos brutos al 24 %. Es la diferencia más importante entre residencia UE y no UE para inversor inmobiliario en España.

Convenios para evitar doble imposición · caso LATAM

España tiene convenios bilaterales para evitar la doble imposición con la mayoría de países de Iberoamérica: México, Brasil, Argentina, Colombia, Chile, Perú, Uruguay, Venezuela, Ecuador, Bolivia, Cuba, República Dominicana. Los convenios establecen un principio común: los rendimientos de bienes inmuebles tributan en el país donde está el inmueble. España cobra. El inversor luego puede deducir lo pagado en España de su impuesto sobre la renta en su país de residencia, dentro de los límites que fije el convenio bilateral concreto.

En la práctica eso significa que un comprador iberoamericano de piso en Madrid paga IBI, paga IRNR (modelo 210) y al final del año ajusta con su fiscalista en su país. La cuota total no se duplica, pero sí se desdobla administrativamente. Conviene tener fiscalista de los dos lados desde la compra.

Si vendes el inmueble

IRPF sobre ganancia patrimonial · residentes

Si eres residente fiscal en España, la diferencia entre el precio de venta (menos gastos asociados a la transmisión) y el precio de compra actualizado (más gastos de adquisición y mejoras documentadas) es la ganancia patrimonial, y tributa en el IRPF en los siguientes tramos vigentes para 2026:

• Hasta 6.000 € de ganancia: 19 %
• De 6.000 a 50.000 €: 21 %
• De 50.000 a 200.000 €: 23 %
• De 200.000 a 300.000 €: 27 %
• Por encima de 300.000 €: 28 %

Hay exenciones importantes: reinversión en vivienda habitual (si la vendida era la habitual y se reinvierte en nueva vivienda habitual en plazo de 2 años), mayores de 65 años con vivienda habitual, situaciones de dación en pago. Cada caso requiere análisis específico con asesor.

Modelo 211 · retención del 3 % al vendedor no residente

Si quien vende no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta y declararlo a Hacienda mediante modelo 211 en plazo de 1 mes desde la escritura. Esa retención es a cuenta del impuesto que pague el vendedor posteriormente con su modelo 210 ganancia patrimonial. Si la cuota final es menor, la diferencia se devuelve. Es un mecanismo de control fiscal para asegurar que el vendedor no residente no se va sin pagar IRNR.

Plusvalía municipal · sobre el suelo

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento del valor del suelo entre compra y venta, calculado por el ayuntamiento según años de propiedad y valor catastral del suelo (no del piso). En Madrid el tipo varía entre el 13 % y el 30 % según número de años, sobre el incremento de valor del terreno. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la nueva regulación de 2022, el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (cálculo automático según fórmulas) o el método de plusvalía real (probando con escrituras la diferencia entre precio de compra y de venta del suelo): se queda con el más bajo.

IVA en reformas · qué tipo aplica

El IVA aplicable a la obra de reforma sobre la vivienda depende de quién eres y qué se reforma. Lo desarrollamos en detalle en el artículo pilar de PEM, PEC, beneficio industrial e IVA, pero en resumen:

El tipo reducido del 10 % aplica a obras de renovación y reparación en viviendas particulares cuando se cumplen cuatro condiciones simultáneamente: cliente persona física no actuando como profesional, vivienda destinada a uso particular (habitual o segunda residencia), edificación con más de dos años, y materiales aportados por el contratista no superiores al 40 % de la base imponible. Si alguna no se cumple, aplica el 21 %. Si compras como sociedad, casi siempre va al 21 %. Si la vivienda se va a alquilar como turística declarada, el tipo también puede subir según caso.

Casos típicos · perfil del comprador

Cómo se anticipa todo esto antes de firmar

La fiscalidad inmobiliaria es la zona donde más sorpresas se llevan los compradores que no han calibrado bien antes de firmar arras. Tres movimientos para evitarlo.

Uno · suma todos los costes de adquisición al precio del piso antes de hacer la oferta. No es lo mismo "compro un piso de 400.000 €" que "compro un piso que me cuesta efectivamente 432.000 € entre ITP, notario, registro y gestoría". El cálculo total cambia tu margen y cambia tu negociación con el vendedor.

Dos · si no eres residente, contrata fiscalista en España antes de firmar. El modelo 210 anual es sencillo en sí mismo, pero asegurarte de que escritura, valor de referencia, residencia fiscal y convenio bilateral encajan bien al inicio te ahorra correcciones caras después.

Tres · pasa una peritación pre-compra antes de cerrar arras. El informe de viabilidad de Arqexia incluye un mapa de riesgos técnicos y económicos asociados al inmueble (estado, normativa, derramas previsibles, coste de reforma) que la fiscalidad por sí sola no cubre. Lo desarrollamos en el producto de viabilidad pre-compra.

Importante. Los tipos impositivos y bases de cálculo de este artículo son los vigentes a fecha de publicación según la normativa estatal y de la Comunidad de Madrid en abril de 2026. Cambian con cada reforma fiscal. Antes de presupuestar fiscalidad de un caso real, consulta los tipos vigentes con tu asesor.

Preguntas frecuentes